Kündigungsschutz

Hand schützt Miniatur-Haus

Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen (Normalfall) können Mieter diesen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter nicht. Sie benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.

Wichtigster Grundsatz des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Wohnungsmieter ist: Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung.

Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen. Grundsätzlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann.

Das sind folgende Fälle:

  • Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt und
  • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.

Der Kündigungsgrund »wirtschaftliche Verwertung« ist in den östlichen Bundesländern ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

Ausgeschlossen sind immer willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter »zu bestrafen«, Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt, sogenannte Änderungskündigungen.

Von heute auf morgen

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie «Eigenbedarf» oder «unangemessene wirtschaftliche Verwertbarkeit», darf er nicht »von heute auf morgen« kündigen, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren. In Verträgen, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden ist teilweise noch geregelt, dass sich die Kündigungsfrist nach 10 Jahren Mietzeit auf 12 Monate verlängert.

Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen, gilt darüber hinaus eine Kündigungssperrfrist von grundsätzlich 3 Jahren. Diese kann aber durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. In Stuttgart, Altbach, Asperg, Fellbach gilt ab 1. Juli 2015 eine 5-jährige Sperrfrist.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht »auf eigene Faust« veranlassen, er muss vor Gericht auf Räumung klagen. In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt.

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen, als das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Und selbst, wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er unter Umständen noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen. Der Mieterverein hilft weiter.

Achtung!

Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.

Besonderheiten gibt es in Jugend- oder Studentenwohnheimen oder bei möblierten Zimmern.
Für Einliegerwohnungen in Gebäuden, in denen der Vermieter mit wohnt darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann. Hier sollte auf jeden Fall der örtliche Mieterverein eingeschaltet werden.

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