Mieterhöhung

Paar sitzt vor Rechnungen

Bei freifinanzierten Wohnungen - im Gegensatz zu Sozialwohnungen - darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter drei Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf einen Mietspiegel berufen oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt werden muss, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert. Durch die Mietrechtsreform im Jahr 2001 wurde der sogenannte qualifizierte Mietspiegel eingeführt, der, soweit vorhanden als vorrangiges Begründungsinstrument dient. Er hat vor Gericht die Vermutung der Richtigkeit für sich. Er gilt somit quasi als Beweis.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern anerkannt wurde. Ist ein solcher qualifizierter Mietspiegel (wie beispielsweise in Stuttgart) vorhanden muss ein Vermieter die entsprechenden Kriterien mitteilen, auch wenn er sein Erhöhungsverlangen mit einem der anderen Begründungsmittel begründet.

Keine Einseitigkeit

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig »anordnen«, es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Jahressperrfrist bedeutet, der Vermieter darf ein Mieterhöhungsverlangen erst zusenden, wenn die Miete seit Einzug bzw. der letzten Erhöhung 12 Monate unverändert bezahlt wurde.

Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht »auf einen Schlag« auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

In Stuttgart, Fellbach, Freiberg a. N. und Asperg gilt seit 1. Juli 2015 eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.

Zeit zur Überprüfung

Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht.



Stimmt der Mieter nicht zu kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Hierfür hat er nach Ende der Zustimmungsfrist 3 Monate Zeit.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.

Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat oder wenn die Kapitalkosten steigen und er hierdurch höhere Zinsbelastungen als zu Beginn des Mietverhältnisses tragen muss. Die Erhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten ist nicht mehr zulässig.