Eigenbedarfskündigung des Erwerbers vor Eintragung im Grundbuch ist unwirksam

Landgericht Stuttgart stellt Rechtslage klar

Nachdem der Erwerber eine vermietete Wohnung in Gerlingen gekauft hatte, kündigte er den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs auf Ende Juli 2017. Weil die Eintragung im Grundbuch „einige Zeit dauert“ verwies der Erwerber auf den notariell abgeschlossenen Kaufvertrag, laut dem er „sofort die Eigentümerrechte gegenüber dem Mieter wahrnehmen“ durfte. Entsprechend war er auch vom Notar belehrt worden.

Weil er bis zum Kündigungstermin keine Wohnung gefunden hatte und auf Anraten vom Mieteranwalt Rüdiger Knabbe zog der Mieter nicht zum geforderten Termin aus. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage.

Der Vermieter unterlag zunächst vor dem Amtsgericht Ludwigsburg und legte Beschwerde ein. Mit Beschluss vom 22.12.17 stellte auch das Landgericht Stuttgart (19 T 454/17) fest, dass die Kündigung des Vermieters vor seiner Eintragung im Grundbuch unwirksam war. Zwar kann ein Eigentümer einen Erwerber schon vor Eigentumswechsel ermächtigen, eine Kündigung zu erklären, der zur Kündigung berechtigende Grund (Eigenbedarf) muss jedoch in der Person des Eigentümers vorliegen, darf jedoch nicht in der Person des ermächtigten Erwerbers liegen. Er kann erst dann seinen Eigenbedarf geltend machen, wenn er Eigentümer geworden ist.

Mietervereinschef Rolf Gaßmann begrüßt die Klarstellung des Landgerichts, damit Mieter nicht allzu eilig durch einen Neuerwerber ihrer Wohnung gekündigt werden können. Die Entscheidung folge auch den einschlägigen juristischen Mietrechts- Kommentaren. „Nach Kenntnis des Mietervereins ist es die erste Entscheidung eines Landgerichts zur Rechtsfrage, ob eine Eigenbedarfskündigung eines Erwerbers vor seiner Eintragung im Grundbuch nicht zulässig ist“, so Gaßmann.

Gez. Rolf Gaßmann