Modernisierungsmieterhöhungen von Vonovia unwirksam

Der Mieterverein hat einen wichtigen Gerichtserfolg gegen den Großvermieter Vonovia erzielt. Das Amtsgericht Stuttgart stellte nicht nur die Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhungen von Vonovia fest, sondern vervielfachte den einer Mieterin zustehenden Minderungsbetrag während der Bauarbeiten.

Im Juni 2017 hatte Vonovia begonnen, eine etwas heruntergekommene Wohnanlage in der Schwarenbergstraße zu modernisieren. Im April 2018 erhielten die Mieter wegen der Modernisierungen saftige Mieterhöhungen. So sollte eine Mieterin für ihre 72 qm große Wohnung statt 521 Euro nunmehr 716 Euro bezahlen, eine Erhöhung von 37,5 Prozent. Einschließlich Nebenkosten lag die Gesamtmiete dann bei 922 Euro und beanspruchte damit fast die Hälfte des Nettoeinkommens der Familie. Mit Hilfe des Mietervereins legte die Mieterin zunächst Sozialwiderspruch ein. Sie bezahlte die geforderte Mieterhöhung unter Vorbehalt, um dem Vermieter keinen Kündigungsgrund zu liefern. Denn bekanntlich kann ein Vermieter kündigen, wenn ein Rückstand für zwei Monatsmieten besteht. Auch über die von Vonovia angebotene Mietminderung von nur 150 Euro für eineinhalb Jahre Baulärm, Schmutz und geminderten Wohnwert war die Mieterin empört.

Mit dem Rechtsschutz des Mietervereins im Rücken verklagte die Mieterin Vonovia auf Rückerstattung der bezahlten Mieterhöhungsbeträge und auf eine. Mietminderung von zusätzlich 1450 Euro. Mieteranwalt Dieter Haspel argumentierte in der Klageschrift, dass die Mieterhöhung nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach und die von der Mieterin sorgsam mit Fotos dokumentierten Beeinträchtigungen während der langen Bauzeit eine deutlich höhere Mietminderung verlange. Mit Urteil vom 16.01.2020 stellte das Amtsgericht Stuttgart die formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhung fest und verurteilte Vonovia zur Rückzahlung der schon erhaltenen Mieterhöhungen von 2.345 Euro. Den Anspruch der Mieterin auf die höhere Mietminderung hatte Vonovia vor Gericht selbst anerkannt.

Mit seinem Urteil folgte das Gericht weitgehend den Argumenten des Mieteranwalts.  Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung müsse so ausgestaltet sein, dass einem Mieter die überschlägige Überprüfung des Erhöhungsbetrages möglich sei. Deshalb müssten die Modernisierungsarbeiten nach Gewerken untergliedert werden, z.B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten und Gerüst. Ohne eine solche Aufstellung sei es dem Mieter keine Überprüfung möglich, welche Arbeiten als Instandhaltung vom Vermieter zu tragen sind. Die Modernisierungsmieterhöhung von Vonovia enthalte eine solche Aufspaltung nicht und ist deshalb unwirksam. Zwar hat Vonovia gegen das Urteil inzwischen Berufung eingelegt, doch mit nur geringer Aussicht auf Erfolg. In einem ähnlich gelagerten Fall hat das Landgericht Bremen bereits die Berufung von Vonovia zurückgewiesen.

Mietervereinschef Rolf Gaßmann rät deshalb, Modernisierungsmieterhöhungen von Vonovia nicht ungeprüft zu akzeptieren, sondern nur unter Vorbehalt zu zahlen. Denn wer ohne Vorbehalt mit geändertem Dauerauftrag an Vonovia zahlt, kann nichts zurückfordern, selbst wenn die Erhöhung unwirksam ist. Anders liegt der Sachverhalt nur, wenn Vonovia die geforderte Mieterhöhung per erteiltem Sepa-Mandat abgebucht hat. Dann kann ein Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel abgebuchten Miete noch geltend machen. Mietervereinsmitglieder können hierbei auf Rat und Hilfe unserer Mietrechtsexperten zählen.