Vermieter hat kein Besichtigungsrecht der Wohnung ohne konkreten Anlass

Mieterverein erstreitet wichtiges Urteil:

Wiederholt erhielt Mieter Gerald K. in Stuttgart Hofen von seinem Vermieter Post:

„Als Wohnungsbesitzer bin ich verpflichtet, meiner Instandhaltungspflicht ordnungsgemäß nachzukommen. Daher haben Sie auch sicherlich Verständnis dafür, dass ich die an Sie vermieteten Räumlichkeiten in regelmäßigen Abständen auf mögliche bauliche Mängel untersuchen muss. Deswegen würde ich gerne die Wohnung vermessen und dokumentieren sowie meiner Frau zeigen.“ Am Ende dieser Aufforderung mahnte der Vermieter den Mieter noch ab, dass bei der Nichtgewährung des Zutritts die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung besteht. Der Mieter der 1-Zimmer-Wohnung wollte keinen Vermieterbesuch und reagierte folglich auf diese und andere Schreiben seines Vermieters nicht. Der erzürnte Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis und berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, nach dem ihm „in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung ein Besichtigungsrecht zusteht“.

Doch vor dem Amtsgericht Stuttgart verlor der Vermieter Ende 2014 die Räumungsklage. Denn nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Vermieter ein periodisches zu gewährendes Besichtigungsrecht nicht zu. Er hat also kein Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Denn während der Dauer des Mietvertrags steht dem Mieter gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung das alleinige uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zu. Er „hat das Recht, in diesen Räumen in Ruhe gelassen zu werden“. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die ein derartiges Betretensrecht ohne Anlass vorsieht, ist unwirksam.

Ausnahmen beachten:

Der Mieterverein rät, dem Vermieter aber den Zutritt zur Wohnung dann zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Dieser kann vorliegen, wenn dem Vermieter Mängel angezeigt worden sind, wenn konkrete Gefahren für die Mietsache drohen oder auch, wenn sich aufgrund konkreter Umstände ein Verdacht ergibt, dass der Mieter von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht oder seine Obhutspflichten vernachlässigt. Zudem hat der Vermieter ein Betretensrecht, wenn technische Einrichtungen überprüft werden müssen oder die Ablesung von Verbrauchswerten an Messeinrichtungen vorgenommen werden sollen. Anerkannt ist auch, dass der Vermieter im Falle des Verkaufs oder der Neuvermietung der Mietsache ein Recht zur Wohnungsbesichtigung geltend machen kann.

Im vorliegenden Fall lag keiner dieser Besichtigungsgründe vor. „Auch der Hinweis die Wohnung vermessen zu wollen, kann ein Betretensrecht nicht rechtfertigen, da der Vermieter keine Ausführungen machten, weshalb eine derartige Vermessung erforderlich sei“, stellte das Amtsgericht Stuttgart fest. Weil damit die Kündigung unwirksam war, hatte der Vermieter auch die Verfahrenskosten von 2.300 Euro zu tragen. Das Urteil (AZ: 6 C 1267/14) ist inzwischen rechtskräftig.

Gez. Rolf Gaßmann


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