Mietvertrag

Mietverträge können aber auch nur aus »ein paar Zeilen« bestehen oder mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, dass Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung zu welchem Preis vermietet wird und wann das Mietverhältnis beginnen soll.

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Nach den Vorschriften des BGB besteht z. B. keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und auch Betriebskosten sind danach nicht zusätzlich zu der Miete zu bezahlen.

Nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter, aber auch weil die Gefahr besteht, dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was alles mündlich vereinbart ist, sind mündliche Mietverträge die Ausnahme.

Formularmietverträge

Formularmietverträge sind vorgedruckte Vertragstexte, die von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder Maklern herausgegeben werden. Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden auf vielen Seiten aufgelistet. Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die gesetzlichen Mieterrechte. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollte die Klausel immer zuerst vom Mieterverein überprüft werden.

Mit Hilfe von Formularmietverträgen können unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder Indexmietverträge abgeschlossen werden.

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Unbefristete Mietverträge

Der unbefristete Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein bestimmtes Vertragsende ist nicht vorgesehen. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt, von sehr seltenen Ausnahmen abgesehen, drei Monate. Die Kündigungsfristen des Vermieters sind, je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Für Mietverhältnisse, die weniger als fünf Jahre andauern, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Der Vermieter hat bei Mietverhältnissen, die länger als fünf Jahre laufen, eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beachten und kann ein Mietverhältnis, das mehr als acht Jahre besteht, mit einer Kündigungsfrist von neun Monaten beenden. Im Mietvertrag kann für den Vermieter auch eine längere Kündigungsfrist vereinbart worden sein.

Will der Vermieter kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Der Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann, dass insbesondere bei «Einliegerwohnungen» in Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter im gleichen Haus wohnt, geringer Kündigungsschutz besteht. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Zeitmietvertrag (nach dem 31.8.2001 abgeschlossen)

Seit dem 1.9.2001 können nur noch qualifizierte Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Eine Beschränkung der Befristungsdauer gibt es nicht mehr. Eine Befristung ohne Angabe eines Befristungsgrundes ist nicht wirksam. Eine solche Befristung kann aber als Kündigungsausschluss umgedeutet werden.

Zeitmietverträge werden häufig auch als Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen. Eine Befristung ist in einem solchen Fall nur für vier Jahre möglich.

Indexmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag muss im Vertrag stehen.

Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei Staffelmietverträgen für längstens vier Jahre beschränkt werden.