Mieterverein verlangt von der Stadt eine seriöse Wohnungsbedarfsberechnung

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Die vom Statistischen Amt der Stadt Stuttgart im September 2021 dem Gemeinderat vorgelegte Wohnraumbedarfsberechnung bis 2030 ist fehlerhaft und keine Grundlage für die wohnungspolitischen Entscheidungen der nächsten Jahre


Der Wohnungsbedarf bis 2030 wird zum einen durch den Nachholbedarf, aufgrund zu niedriger Bauleistungen der letzten Jahre, und zum anderen durch die zukünftige wirtschaftliche Dynamik der Stadt und daraus folgende Zuwanderung bestimmt. Beide Bestimmungsgrößen werden vom Statistischen Amt in seiner „Abschätzung des Wohnungsbedarfs bis 2030“ wenig nachvollziehbar und oft fahrlässig ermittelt.

Der Nachholbedarf ist vor allem durch die Versäumnisse im Wohnungsbau der letzten Jahrzehnte bestimmt und wird mit 7.200 fehlenden Wohnungen viel zu gering berechnet.

Wenig nachvollziehbar ist die Berechnung des Nachholbedarfs an Wohnraum durch das Amt für Statistik. Bereits 2012 bezifferte das Pestelinstitut den Fehlbedarf in Stuttgart auf damals 8.000 Wohneinheiten. Weil von 2010 bis 2020 dem Zuwachs von 28.000 Haushalten nur ein Neubau von 12.000 Wohnungen gegenüber stand, vergrößerte sich der Wohnungsfehlbestand bis 2019 um weitere 16.000 Wohnungen und dürfte damit (auch nach dem Corona-Jahr mit 1 Prozent Einwohnerverlust) aktuell bei mindestens 20.000 Wohnungen liegen. Dagegen setzen die Statistiker bei Ihrer Bedarfsberechnung nur einen Nachholbedarf von 7.200 Wohnungen an. Als seine Datengrundlage für diesen niedrigen Nachholbedarf nimmt das Amt eine angeblich notwendige Erhöhung der Leerstandsquote von zurzeit 0,6 auf 2 Prozent. Wenig glaubhaft ist die aktuell angenommene Leerstandsquote von nur 0,6 Prozent und warum der 2011 durch die Gebäudezählung erhobene Leerstand von 11.400 Wohnungen auf heute noch 1.800 leerstehende Wohnungen gesunken sein soll. Die Meldungen von Bürgern, welche beim Mieterverein täglich über leerstehende oder anders zweckentfremdete Wohnungen eingehen, lassen diesen Schluss nicht zu. Zum anderen errechnet das Amt den Nachholbedarf mittels einer erwünschten Verkürzung der Wartezeit auf ein Jahr in der städtischen Vormerkdatei (zurzeit ca. 5000 Haushalte). Dafür würden 2.800 zusätzliche Wohnungen benötigt. Auch diese Berechnung ist fragwürdig, denn die Vormerkdatei bezieht nur die Spitze des Eisberges an Wohnungssuchenden ein. Viele wohnungssuchende Haushalte lassen sich nicht in die Vormerkdatei der Stadt eintragen bzw. würden auch nicht aufgenommen werden. Warum zudem die Wartezeit nur auf ein Jahr verkürzt werden soll und dringend Wohnungssuchenden nicht umgehend eine Wohnung angeboten werden soll, wird nicht begründet.

Ein guter Arbeitsmarkt in Stuttgart benötigt den Zuzug von Arbeitskräften. Die Statistiker verkennen die dynamische Entwicklung der Wirtschaft in der Landeshauptstadt.

Laut Statischem Jahrbuch der Stadt hat die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Stuttgart von 2010 bis 2018 um 72.400 zugenommen. Ein erheblicher Teil dieser zusätzlichen Arbeitsplätze wurde durch Zuzüge besetzt. So stieg die Einwohnerzahl im gleichen Zeitraum um 48.000, die Zahl der Haushalte um 28.000.  Der Haushaltszuwachs (3.375 pro Jahr) gibt für die Wohnungsnachfrage den Ausschlag. Zwar befindet sich die Automobilindustrie in einer Phase der Umstrukturierung. Gemäß dem Strukturbericht der Region Stuttgart hat sich der Arbeitsmarkt auch in den vergangenen Jahren positiv entwickelt und selbst die IG Metall sieht gute Chancen, dass die Transformation gelingen kann. Warum aber die wirtschaftliche Dynamik in diesem Jahrzehnt nahezu völlig abreißen soll, begründen die Statistiker dagegen nicht. Trotzdem setzen sie für das gesamte begonnene Jahrzehnt bis 2030 nur ein „moderates Haushaltswachstum von 3.000 Haushalten“ an, also ungefähr dem jährlichen Zuwachs im letzten Jahrzehnt.

Unberücksichtigt lasst die Wohnungsbedarfsprognose die erhebliche Zunahme von Einpendlern bei den Beschäftigten in Stuttgart und ihren Anstieg von 209.000 auf 252.000 allein im letzten Jahrzehnt. Vermutlich würden viele dieser Beschäftigten nicht pendeln, wenn sie in Stuttgart bezahlbaren Wohnraum finden könnten.  Die angekündigte Wanderungsmotivbefragung sollte deshalb nach Auffassung des Mietervereins auch erheben, wie viele Berufstätige in Stuttgart, die im Umland wohnen, gern in Stuttgart ihren Wohnsitz hätten, sofern es ein bezahlbares Wohnungsangebot gäbe.

Auch Studierende sind am Wohnungsmarkt in Stuttgart eine immer größer werdende Nachfragegruppe, die Mietwohnraum benötigt. Ihre Zahl stieg laut Statistischem Jahrbuch der Stadt von 36.000 im Jahr 2000 auf 45.000 im Jahr 2010 und zuletzt auf ca. 62.000 in 2019. Es wäre für eine Wohnungsbedarfsprognose hilfreich, auch deren voraussichtliche Entwicklung bis 2030 einzubeziehen.

Stuttgarter Statistiker rechnen sich seit Jahrzehnten den Wohnungsbedarf schön

Der Mieterverein zeigt sich auf Grund der schön gerechneten zukünftigen Bedarfe an Wohnraum wenig überrascht, dass die städtischen Statistiker die bislang völlig unzureichenden Neubauziele der Gemeinderatsmehrheit von 1.800 Wohnungen pro Jahr im Ergebnis auch für die nahe Zukunft rechnerisch bestätigen:  Im Ergebnis der Abschätzung errechnen die Statistiker über den Betrachtungszeitraum „je nach angenommener Variante, Durchschnitte von 1.340 bis 2.240 Wohnungen“, im Schnitt  folglich nur 1.790 zusätzliche Wohnungen pro Jahr. War es Absicht der Bedarfsabschätzung, das bislang unzureichende städtische Wohnungsbauziel rechnerisch als zukünftig zureichend zu belegen?

Erfahrungen der Vergangenheit zeigen, dass die Bedarfsprognosen der städtischen Statistiker leider immer erheblich unter den realen Entwicklungen von Einwohnern und Wohnungsnachfrage lagen. So wurde für die Jahrtausendwende in Stuttgart ein Schwund auf 530.000 Einwohner prognostiziert. Im Jahr 2005 gab das Amt dann für 2020 als neues Ziel das Halten von 590.000 Einwohnern aus, wofür jährlich 1.800 Wohnungen zu bauen seien.  In 2011 stellte das Amt bereits einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt in Stuttgart fest und senkte den Neubaubedarf auf für Stuttgart auf nur noch 1.300 Wohnungen pro Jahr, obwohl laut Bürgerumfragen schon damals die zu hohen Wohnpreise in Stuttgart der Spitzenreiter in der Kritik der Bürger waren. Noch 2013 äußerte sich das Amt kritisch über die die Erhebungen eines unabhängigen Instituts, es würden in Stuttgart 8.000 Wohnungen fehlen. „Man sei nicht glücklich, dass Kuhn diese Zahl übernommen habe“, äußerte das Amt, denn „alle Haushalte sind mit Wohnraum versorgt.“

Falsche Wohnungsbedarfsprognosen gefährden Wirtschaft und Wohlstand.

Nach Einschätzung des Mietervereins wird die zukünftige Einwohnerentwicklung von Stuttgart davon abhängen, ob es endlich gelingt ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dabei wird ein Festhalten am zu geringen Neubauziel auf Grund falscher Prognosen letztlich dazu führen, dass sich falsche Prognosen erfüllen können, zu Lasten der Wohnungssuchenden und zu Lasten einer dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung von Stuttgart. Zunehmend berichten Firmen, dass der Wohnungsmangel die Anwerbung dringend benötigter Fachkräfte erheblich behindert.

Während bis zum Jahr 2030 München einen Einwohnerzuwachs von 140.000 auf 1,6 Mio. erwartet, Hamburg mit 146.000 zusätzlichen Einwohnern die 2 Mio. überschreiten will, rechnen Stuttgarts Statistiker nur mit einem Zuwachs von 6.000 Einwohnern. Nur die Variante „hohe Auslandszuwanderung“ (Damit sind wohl neue Flüchtlingsbewegungen gemeint?) ließe laut Prognose in Stuttgart ein Wachstum von 10.000 Haushalten erwarten. Bleibt zu klären, worin die Ursachen solch unterschiedlicher Dynamik von großen Städten in Deutschland liegen. München und Hamburg bauen je 100.000 Einwohner doppelt so viele Wohnungen. Unter den Städten über 600.000 Einwohnern trägt Stuttgart beim Neubau seit Jahren die rote Laterne und der „Stuttgarter Weg“ beim Wohnungsbau war in den letzten zwei Jahrzehnten ein Weg in neue Wohnungsnot.

„Weil es um entscheidende Weichenstellungen für die Zukunft unserer Stadt geht, sollten Oberbürgermeister und Gemeinderat dringend ein erfahrenes und unabhängiges Institut mit der Erstellung einer qualifizierten Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognose beauftragen“, forderte Mietervereinschef Rolf Gaßmann in einem Brief an die Mitglieder des Unterausschusses Wohnen im Stuttgarter Gemeinderat.

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